Dentro de las condiciones que el Tribunal Supremo declaraba como abusivas para el consumidor se encuentran aquellas por las que el banco obligaba a este a asumir los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios cuando dichos gastos debía haberlos asumido, bien en parte o bien en su totalidad, la entidad bancaria.
Decía el Tribunal Supremo en la indicada resolución que “resulta llamativa la extensión de la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo normas legales con previsiones diferentes al respecto”, añadiendo que “la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral sino que hace recaer su totalidad en el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa….lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de la negociación individualizada y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art.89.2 TRLGCU)”. Declaraba, igualmente el Tribunal Supremo que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil….”
En consecuencia con lo anterior podemos determinar que los gastos de formalización del préstamo hipotecario que el Tribunal Supremo ha declarado como responsabilidad del banco son los siguientes:
Factura de Notaria del Préstamo Hipotecario.
Factura del Registro de la Propiedad por la inscripción del indicado préstamo.
Factura de Tasación del Inmueble.
Importe del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales.
Gastos de Gestoría siempre que la misma se haya designado por la propia entidad bancaria.
La situación abusiva descrita se dio en la mayoría de hipotecas que se suscribieron durante estos últimos años lo que, prácticamente, podríamos definir como una práctica bancaria generalizada que actualmente puede ser corregida, posibilitando al cliente el poder reclamar y recuperar los indicados gastos abonados indebidamente por este.
No olvidemos que esta posibilidad de reclamar la tienen no solo quienes que actualmente tengan vigente y sigan pagando el préstamo hipotecario sino que también pueden hacerlo aquellos que, aun cancelada la hipoteca, estén dentro de los siguientes cuatro años a contar desde el pago del último recibo de la misma.
En cuanto a las cuantías que se pueden recuperar, las mismas dependerán de cada caso, teniendo en cuenta el año de constitución de la hipoteca y la Comunidad Autónoma donde se localiza el inmueble pero, por ejemplo una hipoteca de 150.000 euros firmada entre los años 2006 y 2013 supondría una devolución para el cliente de unos 3.000 euros aproximadamente: no olvidemos que los gastos suelen representar entre el 2% y el 3% del importe del préstamo.
A fin de recuperar los gastos cobrados de forma indebida se deberá reclamar al banco y ejercitar ante los Tribunales una acción de solicitud de nulidad de las cláusulas abusivas que imponían estos gastos al cliente y la restitución de las cantidades abonadas.
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