A nadie se le escapa que la compra de una vivienda es uno de los mayores gastos o inversiones que a lo largo de la vida de cualquier persona se puede acometer. Y dada dicha importancia debemos ser extremadamente cuidadosos de que la entrega de dicha vivienda sea en las condiciones óptimas de habitabilidad y calidades necesarias y pactadas a fin de disfrutar de la misma así como para evitar no solo problemas presentes sino futuros.
El primer momento importante a tener en cuenta es la recepción de la vivienda. Tras la misma el nuevo propietario deberá realizar un examen minucioso del inmueble entregado a fin de detectar ligeros defectos de acabado o cualquier otra anomalía ya sea constructiva o bien de calidades pactadas en su momento y que no han sido respetadas. Así, si se observa cualquiera de las circunstancias descritas, deberá el propietario realizar un listado de las mismas a fin de trasladar, de forma fehaciente tanto a la constructora como a la promotora de la vivienda vendida. En principio estos casos suelen solucionarse sin mayor problema.
Mas problemático es cuando una vez recibida la vivienda y pasado el tiempo se descubren los vicios constructivos que pueden afectar a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de dicha vivienda. En este caso, y siempre que estemos dentro de los plazos legales (en los que mas adelante entraremos) deberemos proceder a reclamar los mimos de forma extrajudicial y fehaciente, como en el caso anterior, es decir, frente al promotor y el constructor de la obra, recomendando, en este caso también, dirigir y extender dicha reclamación a arquitecto y aparejador de la obra.
La normativa legal que regula estos casos, y a la cual nos tenemos que acoger, es la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación. En ella se determinan las funciones y responsabilidades de cada uno de los agentes intervinientes en la construcción y los plazos de garantía dependiendo de tipo de defecto o anomalía apreciada.
Establece el artículo 17 del citado texto legal que las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios o terceros adquirentes de los edificios o parte de ellos de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Es importante señalar que los plazos de garantía indicados empiezan a computarse desde el momento en que se suscribe el acta de recepción (artículo 6.5 de la Ley de Ordenación de la Edificación), y que la acción para reclamar los defectos y anomalías, siempre y cuando se detecten durante los citados plazos de garantía, prescriben en el plazo de dos años desde que aparecieron aquellas, según se dispone en el artículo 18 del citado texto legal.
Al margen de los supuestos y responsabilidades que se establecen en la Ley de Ordenación de la Edificación, al propietarios también le cabe reclamar, frente al promotor de la edificación en base a los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, y ello por incumplimiento del contrato de compraventa; opción esta que también se recoge en la propia Ley de Ordenación de la Edificación y, en concreto, en su artículo 17.9.
Que decir tiene que la problemática expuesta necesita de una análisis detallado e individualizado de cada supuesto, por ser una materia compleja, por lo quequedamos a su disposición para cualquier ampliación o consulta que a este respecto o, de cualquier otra cuestión, deseen hacernos y que podrán realizar a través del correo electrónico juridico@qualitybrokers.es y Whatssapp 686425943.
